La loi Pinel classique s’éteint progressivement. Cette extinction se traduit dans un premier temps par la cessation de l’éligibilité des maisons individuelles, puis par la régression des taux de défiscalisation en 2023 et en 2024.
Afin de relancer ce dispositif qui a longtemps séduit les investisseurs, le gouvernement met en place le Super Pinel ou Pinel Plus. Il entre en vigueur dès 2023 et concerne les logements qui se conforment à la nouvelle règlementation environnementale RE 2020.
Les contraintes du Pinel classique continuent cependant à être applicables. C’est-à-dire que le logement doit être neuf et qu’il doit avoir été construit dans les zones éligibles : A Bis, A et B1. Le respect des plafonds en vigueur (de loyers et de ressources du locataire) est toujours d’actualité. De même, la période d’engagement de l’investisseur est de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Le plafond de l’investissement est limité à 300 000 euros par an ou 5 500 euros par mètre carré. Rappelons également que le logement Super Pinel est, lui aussi, destiné à l’usage de résidence principale du locataire.
Les nouvelles normes de construction requises
L’objectif du gouvernement avec la propulsion du Super Pinel est de décarboner le parc de logements en France et par conséquent, de faire émerger des logements respectueux de l’environnement. De nouvelles normes de construction sont donc requises. Le logement doit être labellisé BBC 2005 – contrainte déjà applicable dans le cadre de la loi Pinel classique. Cela veut dire qu’il s’agit d’un bâtiment basse consommation (BBC) qui est une maison passive. L’ancienne règlementation thermique RT 2012 est remplacée par la nouvelle règlementation environnementale RE 2020. Le logement devient donc un bâtiment à énergie positive ou BEPOS. Dans ce cas, il produit plus d’énergie qu’il n’en consomme, grâce aux matériaux de construction utilisés, de même qu’aux équipements installés qui fonctionnent aux énergies renouvelables.
Voici, globalement les différences entre les deux règlementations :
- RT 2012 : les dépenses énergétiques ne doivent pas dépasser 50 kW par mètre carré par an. Le logement doit être construit avec des matériaux d’isolation thermique. Les critères entrant en compte dans les normes de construction sont : le refroidissement, le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire (ECS), l’éclairage ainsi que les auxiliaires.
- RE 2020 : comme indiqué plus haut, le logement est un BEPOS et par conséquent, produit plus d’énergie qu’il n’en a besoin. En ce qui concerne la construction, non seulement les matériaux d’isolation thermique sont requis, mais aussi les équipements fonctionnant à l’énergie solaire, éolienne de même que l’énergie via la géothermie. Cela en tenant compte également de l’empreinte environnementale. Quant aux critères se rapportant aux normes de construction, ils sont les suivants : le refroidissement, le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire (ECS), l’éclairage ainsi que les auxiliaires – comme dans le cas de la RT 2012 – en plus de la considération de l’empreinte carbone, du choix des matériaux de construction et des appareils électroménagers.
L’agencement et le minimum de surface habitable
L’agencement du logement rejoint les critères afférents aux normes de construction du logement Pinel Plus. Ainsi, l’orientation de l’immeuble est mise en avant, notamment pour les appartements T3, T4 et T5 : ceux- ci requièrent une double exposition à la lumière naturelle pour un éclairage optimal. La surface habitable intérieure requise est fonction du type du logement : pour un studio, celle-ci est de 28 m². Pour un 2 pièces : 45m². Pour un 3 pièces : 62 m². Pour un 4 pièces : 79 m² et pour un 5 pièces : 96 m². L’aménagement d’un balcon ou d’une terrasse est obligatoire.
